درخواست تخلیه توسط احد از مالکین

درخواست تخلیه توسط احد از مالکین

به نظر می رسد، درخواست تخلیه توسط احد از شرکاء با اشکال قانونی مواجه نیست به عبارت دیگر هر یک از شرکاء می توانند درخواست تخلیه ملک استیجاری را نمایند و دادگاه باید این دعوا را قابل استماع بداند

 ﯾﮑﯽ از ﻣﻮﺿﻮﻋﺎت ﻣﻮرد اﺧﺘﻼف ﺑﯿﻦ دادگاه ها ﺗﺨﻠﯿﻪ محل اﺳﺘﯿﺠﺎری ﻣﺸﺎع ﺑﻪ درﺧﻮاﺳﺖ ﯾﮏ ﯾﺎ ﭼﻨﺪ ﻧﻔﺮ از مالکین است؛ این اختلاف، بیشتر، از عدم امکان اجرای حکم و تعارض با حقوق دیگر مالکین ناشی می شود، همچنین در زمانی که تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت انجام می شود با پیچیدگی بیشتری برخورد می کند.

برخی از دادگاه ها معتقدند، چون ﻗﺎﻧﻮﻧﮕﺬار ﺑﯿﺸﺘﺮ در ﻣﻘﺎم ﺗﺤﮑﯿﻢ ﺣﻘﻮق ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ اﺳﺖ و ﺣﺘﯽ ﺑﻌﺪ از انقضای مدت اجاره ﺟﻮاز اداﻣﻪ ﺗﺼﺮﻓﺎت ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ در ﻣﻮرد اﺟﺎره ﻣﺤﻞ ﮐﺴﺐ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﻪ ﯾﺎ تجارت، ﺑﻪ رﺳﻤﯿﺖ ﺷﻨﺎﺧﺘﻪ ﺷﺪه اﺳﺖ و در خصوص اجرای حکم، چنین گفته اند که اﮔﺮ دادﮔﺎه ﺣﮑﻢ ﺑﻪ ﺗﺨﻠﯿﻪ ﺳﻬﻢ ﻣﺸﺎﻋﯽ ﺧﻮاﻫﺎن ﺻﺎدر ﮐﻨﺪ اﯾﻦ ﺣﮑﻢ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ ﺳﺎﯾﺮ ﺷﺮﮐﺎ ﺑﺮ ﺗﻤﺎم اﺟﺰاء ﻣﻠﮏ علی الاﺻﻮل ﻏﯿﺮﻗﺎﺑﻞ اﺟﺮا ﻣﯽ ﺑﺎﺷﺪ، زﯾﺮا اﺟﺮای ﺣﮑﻢ ﻣﻼزﻣﻪ ﺑﺎ ﺗﺼﺮف در ﺣﻘﻮق ﺳﺎﯾﺮﺷﺮﮐﺎ دارد ؛ با این وجود براساس اصول 159 و 167 قانون اساسی و ماده 3 قانون آئین دادرسی مدنی اصل بر استماع دعاوی است و مطابق ماده 30 قانون مدنی «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد..»(  «الناس مسلطون علی اموالهم» )، مگر اینکه صریحا این حق توسط قانون استثناء شده باشد. بنابراین، هیچ مالکی را نمی توان از حقوق مالکانه خود که از جمله آن حقوق، حق درخواست تخلیه است را به بهانه مشاعی بودن ملک و تعدد مالکین محروم کرد.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مورخ 1350/10/15 بر عقیده فوق نظر دارد : «مطابق ماده 30 قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد؛ چون مواد قانون مدنی درباره «شرکت» در جهت تجویز تصرفات شریک مشاع تنظیم گردیده و مواد 581 و 582 قانون مزبور نیز دلالت بر ممنوعیت تصرفات چنین شریکی ندارد، بلکه فقط دلیل مسئولیت شریک متصرف در قبال شرکا دیگر می باشد و دعوی تخلیه هم از حقوق مسلم هر مالکی است، بنابراین تخلیه عین مستأجره به درخواست یکی از شرکا بلااشکال است»
چه تفاوتی بین طرح دعوای خلع ید ( ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ) و دعوای تصرف عدوانی ( ماده 167 قانون آئین دادرسی مدنی) از سوی احد مالکین با طرح دعوای تخلیه است؟ به عبارت دیگر دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی چه خصوصیتی دارد که دعوای تخلیه ندارد و یا در دعوای تخلیه چه مانعی هست که در دعوای خلع ید و تصرف عدوانی آن مانع نیست ؟ 

اگر ایراد شود که در دعوای تخلیه پس حقوق مستاجر چه خواهد شد ؟ اگر چه پذیرش دعوای تخلیه از احد مالکین در فرضی که حق کسب یا پیشه یا تجارت باید پرداخت شود، به دلایلی از جمله پرداخت قسمتی از کل حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر، لزوم دخالت تمام مالکین در تخریب و نوسازی ساختمان، لزوم هماهنگ بودن تمام مالکین در بحث نیاز شخصی و .. با دشواری مواجه است، ولی در صورتی که تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد، با وحدت ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی اجرای حکم تخلیه با مانعی روبرو نیست، نهایتا تا تعیین تکلیف بین تمام مالکین، ملک تحویل احد مالکین نمی گردد، بدین ترتیب اشکال اجرای حکم نیز برطرف می شود.( نظریات مشورتی به شماره 7-2462 مورخ 23/04/1387 و 7-9152 مورخ 20/12/1384 و 7-782 مورخ 12/02/1384 موید نظر فوق هستند.)

در تقویت موضع بالا باید گفت که، قانون مدنی نیز در ماده 583 در حکمی کلی، انتقال جزئی یا کلی سهم هر یک از شریکان مال مشاع را به دیگران، بدون اذن سایر شرکا، صحیح دانسته است: «هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند» و در ماده 475 به طور اخص در مورد اجاره بیان شده است: «اجاره مال مشاع جایز است...»؛ به عبارت دیگر، از لحاظ قانون مدنی، تصرفات حقوقی شرکا در مال مشاع، از جمله اجاره، حتی بدون رضایت سایر شرکا معتبر است؛ اما از آنجاکه هریک از شرکا در جزء جزء مال مشاع دارای حق عینی می باشند، تصرفات مادی بدون رضایت تمامی شرکا، با حق آنها منافات دارد و از این جهت این نوع تصرفات باید با اذن تمامی شرکا صورت گیرد؛ به همین جهت قسمت اخیر ماده 475 بیان می دارد « ... لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک». و اگر قائل باشیم که فقط  احد از مالکین نسبت به سهم خود حق درخواست تخلیه دارد باز هم می توان با وضع ید آن مالک به عین مستاجره موضوع اجرا را حل کرد، بنابراین صدور قرار عدم استماع با حق مالکیت افراد در تعارض آشکار است.